Een huis kopen in Spanje - hoe gaat dat?

Een huis kopen in Spanje? Lees hieronder de stappen die genomen worden na het overeenkomen met de verkoper.

1. Advocaat en reserveringscontract

Wanneer u een weloverwogen keuze heeft gemaakt schakelen we onze Nederlands sprekende abogado (advocaat) in (of een advocaat naar eigen keuze). De betreffende verkoopmakelaar stuurt ons zijn standaard reserveringscontract ter beoordeling toe.

Wij voegen standaard de volgende voorwaarden toe:

De woning is vrij van kosten, schulden en overtredingen.
De woning moet een cedula (bewoonbaarheidsverklaring) hebben.

Normaliter staat dit pas in het 10% contract. Door dit nu al in het reserveringscontract te laten zetten, voorkomen we dat er eventueel later op deze punten conflicten komen.

In dit reserveringscontract staat ook de datum vermeld waarvoor het 10% contract getekend moet zijn. Meestal is dit een termijn van 3-4 weken.

Wanneer zowel de verkopers als u dit reserveringscontract getekend hebben, dan maakt u het reserveringsbedrag over naar de 3e rekening van de verkoopmakelaar en stuurt u ons het betalingsbewijs. Dit betalingsbewijs hebben we later ook bij de notaris nodig. Nu wordt de woning bij elke verkoopmakelaar uit de verkoop gehaald. Wanneer u zich terugtrekt bent u dit bedrag kwijt. Wanneer de verkoper zich terugtrekt of de woning voldoet niet aan de door ons gestelde voorwaarden, dan krijgt u het betaalde reserveringsbedrag terug.

2. Onderzoek

Na de reservering worden de volgende onderzoeken op het door u gekozen onroerend goed gedaan:

Natrekken van de woning zowel in het register als bij het kadaster.
Natrekken of er nog schulden (Nutsbedrijven, Gemeentelijke belastingen), ontwikkelingskosten, te betalen bouwrechten en/of vergoedingen open staan.
Controleren of er een procedure loopt betreffende eventuele bouwovertredingen, vergunningen etc.
Controleren of alle constructies (ook zwembad, buitenkeuken, aanbouw, etc.) geregistreerd zijn en overeenkomen met het kadaster.
Controleren of de vermelde oppervlakte van het grondstuk ook overeenkomt het kadaster en of deze gelijk is met de vermelding in het register. Indien dit niet het geval is, eisen wij dat de verkoper dit op zijn kosten gelijk trekt.
Checken of er nog ontwikkelings plichten voldaan moeten worden.
Bij twijfel laten we een bouwkundig onderzoek doen (ongeveer € 400 - 500 aan additionele kosten).

3. 10% contract

Voor de - in het reserveringscontract vermelde einddatum - ondertekent u het door ons opgestelde 10% contract. Belangrijk is dat wij hierin artikel 1.454 van het Spaans Burgerwetboek opnemen. Wanneer de verkoper zich nu terugtrekt ontvangt u 2x de 10% op uw bankrekening. Zonder deze vermelding zou u in dit geval slechts uw betaalde 10% ontvangen.
Na ondertekening betaalt u de 10% minus het reeds betaalde reserveringsbedrag.
In dit contract staat de datum (of de uiterlijke datum) dat we naar de notaris gaan vermeld.

4. Financieel overzicht & bankcheques

Enkele dagen voordat we naar de notaris gaan ontvangt u van onze advocaat een financieel overzicht. In dit overzicht staat vermeld welke cheques u bij uw Spaanse bank moet halen en welke bedragen de bank aan de advocaat moet overmaken. De bank zorgt voor een betaalbewijs. Deze voor ons ouderwetse manier behoeft enige uitleg:

Het zijn meestal twee cheques die u bij uw Spaanse bank ophaalt: een voor de verkoopmakelaar en een voor de verkoper. De verkoper krijgt het saldo waar hij recht op heeft. Alle nog door de verkoper te betalen rekeningen en belastingen worden door onze advocaat ingehouden en zorgt voor betaling van deze posten.

Door bovenstaande uit te voeren zijn we 100% zeker dat u een woning zonder financiële verplichtingen koopt. De door u te betalen belastingen etc. maakt u ook naar de advocaat over, zodat deze ook op tijd betaald zullen worden.

5. Doorloop woning

De dag voor (of op de dag we naar de notaris gaan), lopen we ter controle nog een keer door de woning.

6. Ophalen van de cheques

Vlak voor we naar de notaris gaan halen we de cheques bij bank op. Mocht om een of andere reden het tekenen uitgesteld worden, dan kunt u de cheques dezelfde dag zonder kosten naar de bank terugbrengen. Trek voor het ophalen van deze cheques minimaal 30 minuten uit.

7. Notaris

Dat Spanje een andere cultuur heeft blijkt duidelijk bij de notaris. Het is lang wachten (1-2 uur), vaak worden er op het laatste moment nog dingen toegevoegd aan het koopcontract (o.a. kadastrale register gegevens), er wordt geen koffie geschonken en zelfs een hand van de notaris hoeft u niet te verwachten. Onze advocaat en de advocaat van de verkoper doen het meeste papierwerk en controles.

Bij de notaris wordt het volgende gecontroleerd:

Dat de verkoper een geldig energie certificaat kan overleggen.
Dat de eigendomstitel in het register is aangepast zodat alle constructies zoals zwembad, barbecue en bijgebouwde oppervlaktes juist vermeld staan en gelijk zijn met de inschrijving in het kadaster.
Er een geldige cedula (bewoonbaarheidsverklaring) op de woning zit.

Wanneer alles in orde is worden de laatste regels aan het notariële koopcontract toegevoegd en komt de notaris binnen. Hij controleert of de gemachtigde kopers en verkopers aanwezig zijn, controleert uw betaalbewijzen en geeft een korte uitleg van het koopcontract. Onze advocaat is hierbij aanwezig om enige uitleg te geven indien noodzakelijk. Na het ondertekenen worden door u de cheques en door de verkopers de sleutels overhandigd.

Gefeliciteerd, u bent nu de trotse bezitter van een woning in Spanje

8. Gas/water/elektra

Onze advocaat zorgt er voor dat elektra en water op uw naam komt te staan. De nota’s worden van uw Spaanse bankrekening geïncasseerd. Zorg er wel voor dat er altijd voldoende saldo is, want in Spanje wordt men snel afgesloten.

Tussentijdse zaken die geregeld moeten worden

Om in Spanje grote aankopen te kunnen doen heeft de koper een NIE-nummer nodig, dit is een Spaans belastingnummer. Voor de aanvraag heeft u het volgende nodig:

pasfoto
ID
kopie ID
uw woonadres in Nederland
de namen van uw (overleden) ouders zoals vermeld in hun paspoort.

Dit nummer kan op verschillende manieren aangevraagd worden.

Vraag PrimaVillas naar de mogelijkheden.

Vanwege het feit dat u cheques nodig heeft bij de notaris, heeft u een Spaanse bankrekening nodig. Wij kunnen er voor zorgen dat u vanuit Nederland zo’n rekening kunt openen zodat u alleen in Spanje nog uw handtekeningen hoeft te zetten. Ook hiervoor heeft u een NIE nummer nodig. Houd er rekening mee dat overboeken vanuit Nederland ongeveer 2 dagen in beslag neemt.

De woning moet bij de overdracht verzekerd zijn. Banken verzekeren graag en kan interessant zijn wanneer u bij deze bank een hypotheek heeft. Dit scheelt een paar tienden van procenten in de rente. Wij brengen u graag in contact met een of meerdere partijen.

Contact leggen met internet providers. Indien er glasfiber aanwezig is, dan bent u afhankelijk van de provider die in de desbetreffende regio zit.

Controleren of er een Astra schotel aanwezig is zodat er een abonnement met Canal Digitaal of andere partijen afgesloten kan worden. Met glasfiber is IPTV mogelijk.

Is er al een goede poolman en/of tuinman bij uw woning werkzaam? Indien nodig hebben wij betrouwbare mensen in ons netwerk.

Zijn er gasflessen of een gastank? Controleren of er voldoende gas is en welke gasleverancier er wordt gebruikt.

Indien er alarm aanwezig is; loopt het contract nog, is dit over te nemen en zo ja tegen welke kosten?

Doordat een hoop makelaars binnen zijn geweest adviseren wij om nieuwe cilinders te installeren. Het is aan te raden om dan gelijk een sleutelplan te maken zodat u met een enkele hoofdsleutel overal in kan en u de poolman, tuinman en schoonmaakster, beperkte toegang kan geven.

Wanneer u het prettig vindt dat uw woning wekelijks gecontroleerd wordt heeft u een sleutelhouder nodig. Dit kost ongeveer € 50 per maand. Hiervoor wordt wekelijks gecontroleerd. Indien de sleutelhouder ter plekke moet komen om bijvoorbeeld de verwarmingsman een reparatie te laten uitvoeren wordt er ongeveer € 12 per uur berekend.

Natuurlijk hebben wij ook schoonmaaksters in ons netwerk.

Een testament is erg belangrijk hier in Spanje en per situatie verschillend wat betreft combinatie Nederland en Spanje. Wij brengen u graag in contact met een of meerdere partijen.

Wanneer er een groenzone in de buurt van uw woning is, dan kunt u een certificaat aanvragen bij de Gemeente zodat u zeker bent dat het zo is en ook blijft. De kosten hiervoor zijn € 120.

Wanneer u een eigen auto in Spanje wilt hebben adviseren wij u voor zo’n € 300 per jaar een parkeerplaats in Alicante te nemen. De auto wordt bij de vertrekhal gebracht en weer opgehaald.

Indien u een auto heeft met Nederlands kenteken, dan kunt u de wegenbelasting in Nederland schorsen en toch in Spanje verzekeren. Wilt u het kenteken omzetten naar een Spaans kenteken hebben wij ook hier een adres voor.